Chi paga la provvigione dell’agenzia immobiliare a Roma? La regola del Codice Civile è netta: la devono entrambe le parti, venditore e acquirente, ciascuna per la propria quota e in forza di un’obbligazione autonoma. Le deroghe sono legittime e frequenti, ma vanno definite prima — preferibilmente per iscritto, per ragioni di prova e di trasparenza.
Quello che segue è il quadro: quanto si paga, quando il diritto matura, in quali casi non è dovuto, chi ha titolo per incassarlo e come funziona il trattamento fiscale.
La regola: l’articolo 1755 del Codice Civile
Il testo è di una riga: «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.»
Tre elementi, tutti e tre necessari.
Da ciascuna delle parti. Sono due obbligazioni distinte e autonome, non solidali tra loro: il venditore non risponde di quella dell’acquirente, né viceversa. Gli importi possono essere diversi e una delle parti può essere contrattualmente esonerata. Diverso è il caso in cui una stessa parte sia composta da più soggetti — più venditori, più acquirenti — dove può sorgere solidarietà interna.
Se l’affare è concluso. È il presupposto su cui si concentra la maggior parte del contenzioso, e lo trattiamo più avanti.
Per effetto del suo intervento. Occorre un nesso di causalità adeguata tra l’attività del mediatore e la conclusione. Non è richiesto che l’intervento sia esclusivo o che accompagni tutte le trattative: può bastare la messa in relazione delle parti, quando costituisca un antecedente causalmente adeguato del risultato.
Il secondo comma dello stesso articolo indica come si determina l’importo in assenza di accordo: «La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.» Prima viene dunque il patto intervenuto tra il mediatore e la singola parte obbligata; in mancanza operano gli usi e, in ultima istanza, l’equità del giudice. La forma scritta non è un requisito di validità del rapporto di mediazione — che può sorgere anche per fatti concludenti — ma resta la scelta ragionevole, per entrambe le parti.
Una precisazione che pesa nella pratica. La regola dei due paganti presuppone la mediazione cosiddetta tipica: quella in cui il mediatore mette in relazione le parti senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (articolo 1754). Esiste anche una mediazione unilaterale o atipica, nella quale l’intermediario assume obblighi nell’interesse della parte che gli ha conferito l’incarico, incompatibili con quella posizione di imparzialità: in quel caso il compenso grava normalmente su chi ha conferito l’incarico. Attenzione però: il solo fatto che l’incarico provenga dal venditore non basta a qualificare il rapporto come atipico. Contano il contenuto degli obblighi assunti e la condotta concreta. E se l’attività ha avuto efficacia causale anche verso l’altra parte, che se ne è consapevolmente avvalsa, può sorgere un’obbligazione autonoma anche in capo a quest’ultima. La distinzione è stata messa a fuoco dalle Sezioni Unite della Cassazione nel 2017 (sentenza n. 19161).
Quanto si paga, e perché non esiste una percentuale di legge
Nessuna norma stabilisce oggi una percentuale fissa o minima inderogabile per la mediazione immobiliare: la misura del compenso è liberamente pattuita.
Su Roma è opportuna una precisazione, perché circolano cifre presentate come «usi della Camera di Commercio». La Raccolta Provinciale degli Usi della Camera di Commercio di Roma è ferma all’edizione del novembre 2013 — è l’ultima pubblicata, ed è attualmente sottoposta a revisione da parte di una commissione nominata dall’ente. In materia di compravendita non contiene un uso codificato sulla misura della provvigione: le percentuali attribuite agli «usi romani» derivano da rilevazioni statistiche riportate in appendice e risalenti al 2004, prive di valore normativo. Per le locazioni, invece, la Raccolta contiene indicazioni specifiche sul compenso usuale.
Nel segmento di pregio la questione si sposta comunque su un altro piano. Un immobile di rappresentanza nel Centro Storico, un attico ai Parioli e una villa fuori porta non richiedono lo stesso lavoro, e il compenso si definisce sul perimetro effettivo dell’attività, non su una tabella. Alla provvigione si applica l’IVA, ove applicabile, con aliquota ordinaria: chieda che le venga indicato l’importo finale comprensivo di imposta e che sia specificato per iscritto se esistono spese non incluse nel compenso.
Quando matura il diritto alla provvigione
Non necessariamente al rogito. Il diritto sorge quando l’affare è concluso, cioè quando tra le parti si è formato un vincolo giuridico completo negli elementi essenziali, tale da consentire a ciascuna di pretendere l’esecuzione — se del caso ricorrendo all’esecuzione in forma specifica prevista dall’articolo 2932 del Codice Civile. Un contratto preliminare valido ed efficace integra normalmente questo effetto. Non lo integrano, di regola, una semplice puntuazione, un’intesa ancora da negoziare su elementi essenziali, un preliminare di preliminare o un preliminare sottoposto a condizione sospensiva non ancora avverata.
Il punto delicato è la proposta d’acquisto accettata. Nell’ottobre 2024 la Corte di Cassazione (sezione II, sentenza n. 26061) ha dichiarato nulla, ai sensi degli articoli 33 e 36 del Codice del Consumo, una clausola predisposta dal professionista che anticipava la maturazione della provvigione piena a una fase non coincidente con la conclusione dell’affare, rendendola dovuta anche se questo non si fosse perfezionato: una pattuizione di quel tipo determina un significativo squilibrio a danno del consumatore. La decisione non esclude che una proposta accettata possa, per contenuto e volontà delle parti, integrare essa stessa un contratto preliminare vincolante. Se il modulo che le viene sottoposto contiene una clausola di anticipazione, la legga con attenzione prima di firmare: quando una clausola è vessatoria, la nullità che ne consegue è una nullità di protezione, che colpisce la singola pattuizione e lascia in vita il resto del contratto.
Le condizioni hanno una disciplina propria, spesso ignorata. L’articolo 1757 stabilisce che «se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione», mentre «se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione»; e la stessa regola vale per il contratto annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità. In concreto: in una vendita subordinata all’ottenimento del mutuo con una vera condizione sospensiva, se il finanziamento non viene concesso la provvigione non matura — salvo il caso in cui il mancato avveramento sia imputabile alla parte che aveva interesse contrario, ipotesi nella quale l’articolo 1359 considera la condizione come avverata.
Un’ultima avvertenza sui tempi: il diritto alla provvigione si prescrive in un anno (articolo 2950).
Quando la provvigione non è dovuta — e quando lo è comunque
Non è dovuta quando l’affare non si conclude, quando la condizione sospensiva non si avvera, quando manca il nesso causale e quando il mediatore non è regolarmente abilitato.
Resta invece dovuta, o può esserlo, in due situazioni che vale la pena conoscere.
La prima riguarda l’affare concluso dopo la scadenza dell’incarico con una persona presentata dall’agenzia. La scadenza non estingue automaticamente il diritto: se permane il nesso causale tra l’attività svolta durante il mandato e la conclusione successiva, il compenso può essere dovuto. Le clausole che estendono espressamente la tutela oltre la scadenza sono ammesse, ma devono essere scritte, limitate nel tempo e riferite a soggetti individuati: previsioni indeterminate o estese a chiunque sia riconducibile all’interessato sono esposte a censure di vessatorietà.
La seconda riguarda il rimborso delle spese. L’articolo 1756 dispone che, salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso. È una voce distinta dalla provvigione, che spesso viene confusa con essa.
Va infine ricordato che, se all’affare hanno concorso più mediatori, ciascuno ha diritto a una quota della provvigione (articolo 1758).
L’obbligo di informare
L’articolo 1759 impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla decisione: ipoteche, difformità catastali, vincoli, contenziosi in corso. Non è tenuto a svolgere ogni indagine tecnica specialistica in assenza di incarico specifico, ma non può tacere ciò che sa né fornire rassicurazioni non verificate. La violazione può comportare responsabilità risarcitoria e incidere sul diritto al compenso.
Chi ha titolo per incassarla
L’articolo 6 della legge 39 del 1989 è categorico: «Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli.» Il ruolo dei mediatori è stato successivamente sostituito dalla segnalazione certificata di inizio attività e dall’iscrizione presso il Registro delle Imprese, ma il principio è rimasto: senza abilitazione non c’è diritto al compenso, e chi lo ha percepito è tenuto a restituirlo.
L’articolo 8 della stessa legge prevede per l’esercizio non abilitato una sanzione amministrativa da 7.500 a 15.000 euro e l’obbligo di restituzione delle provvigioni percepite; in caso di reiterazione da parte di chi vi sia già incorso, la norma richiama l’articolo 348 del Codice Penale sull’esercizio abusivo della professione e l’articolo 2231 del Codice Civile — quest’ultimo di natura civilistica, con l’effetto di escludere il diritto al compenso.
È una verifica che costa pochi minuti: chieda i dati camerali dell’agenzia e li controlli in visura. Un professionista strutturato li fornisce senza esitazione, insieme agli estremi della polizza di responsabilità civile professionale.
Il trattamento fiscale
Alla provvigione si applica l’IVA con aliquota ordinaria nei casi ordinari, e il compenso va sempre fatturato. Se il committente è un’impresa o un professionista, opera inoltre la ritenuta d’acconto sulle provvigioni prevista dall’articolo 25-bis del D.P.R. 600/1973.
Per l’acquirente l’articolo 15 del TUIR ammette in detrazione il 19 per cento dei «compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale per un importo non superiore ad euro 1.000». Il beneficio spetta all’acquirente e non al venditore, richiede la destinazione ad abitazione principale, la fattura intestata a chi lo utilizza e il pagamento con mezzi tracciabili; con più acquirenti l’importo si ripartisce. Va però tenuto presente che dal 2025 il riordino delle detrazioni introdotto dalla Legge di Bilancio (legge 207 del 2024) ha stabilito un limite complessivo agli oneri detraibili per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro, parametrato anche alla composizione del nucleo familiare: per una parte della clientela il beneficio può risultare ridotto o assorbito.
Per il venditore la provvigione rileva in senso opposto ma non meno utile: quando la cessione genera una plusvalenza imponibile, il compenso corrisposto all’agenzia è un onere inerente che concorre a ridurre la base imponibile.
In sede di rogito le parti dichiarano se si sono avvalse di un mediatore e con quali modalità hanno pagato. Dal 12 gennaio 2025, per effetto della legge 203 del 2024, in luogo dell’importo della provvigione è possibile indicare il numero della fattura emessa dal mediatore, attestando la corrispondenza tra quanto fatturato e quanto effettivamente corrisposto; l’indicazione delle modalità di pagamento resta obbligatoria. È bene essere chiari su cosa questa facoltà comporti: riguarda esclusivamente il contenuto dell’atto e la sua conoscibilità da parte di terzi, non gli obblighi fiscali. Il compenso resta integralmente fatturato, transita dal Sistema di Interscambio ed è pienamente visibile all’Amministrazione finanziaria; restano fermi gli obblighi di tracciabilità e la veridicità della dichiarazione resa al notaio. L’omessa, incompleta o mendace dichiarazione è sanzionata e può comportare la decadenza dal regime del prezzo-valore, con conseguente tassazione sul valore di mercato anziché sul valore catastale.
Vale infine la pena ricordare che i mediatori immobiliari sono soggetti obbligati alla normativa antiriciclaggio (decreto legislativo 231 del 2007): l’adeguata verifica della clientela non è una formalità negoziabile, ed è parte del servizio.
Le locazioni
L’impianto è lo stesso: locatore e conduttore possono essere entrambi tenuti al compenso, in forza di obbligazioni distinte. Per chi valuta di mettere a reddito una proprietà di pregio, abbiamo analizzato rendimenti e regole dell’affitto di immobili di lusso a Roma. Cambia la base di calcolo, che qui è il canone e non il prezzo, e cambiano le variabili rilevanti: durata, tipologia contrattuale, presenza di arredi, attività di selezione richiesta. È il terreno su cui gli usi locali romani hanno un peso maggiore, perché la Raccolta camerale contiene indicazioni specifiche in materia di locazione; restano comunque criteri suppletivi, subordinati al patto tra le parti. Chieda che siano esplicitati base di calcolo, IVA, momento del pagamento e cosa accade in caso di rinnovo o proroga.
Sette domande da porre prima di firmare l’incarico
- Qual è il compenso previsto, e l’importo indicato è comprensivo di IVA?
- In quale momento il diritto alla provvigione matura: alla conclusione dell’affare o prima?
- Quali attività sono comprese nel compenso e quali si pagano a parte?
- È previsto un rimborso spese anche in caso di mancata conclusione, e a quali condizioni?
- Qual è la durata dell’incarico? È previsto un rinnovo tacito, e con quale preavviso di disdetta?
- Che cosa accade se l’affare si conclude dopo la scadenza con una persona presentata dall’agenzia? La clausola è limitata nel tempo e ai soggetti effettivamente segnalati?
- L’agenzia è regolarmente abilitata? Mi fornite dati camerali ed estremi della polizza professionale?
Le risposte a queste domande dovrebbero risultare dal testo dell’incarico.
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Domande frequenti
A Roma la provvigione la paga il venditore o l’acquirente?
Di regola entrambi. L’articolo 1755 del Codice Civile riconosce al mediatore il diritto alla provvigione da ciascuna delle parti quando l’affare si conclude per effetto del suo intervento. Sono due obbligazioni distinte e non solidali: importi e condizioni possono differire, e una delle parti può essere contrattualmente esonerata.
Esiste una percentuale fissata dalla legge?
No. Nessuna norma stabilisce una percentuale fissa o minima inderogabile: la misura è liberamente pattuita. In mancanza di accordo si guarda agli usi locali e, in ultima istanza, all’equità del giudice.
La provvigione si paga al rogito?
Non necessariamente. Il diritto matura quando l’affare è concluso, cioè quando si è formato tra le parti un vincolo giuridico completo e azionabile — tipicamente con il contratto preliminare. Il momento del pagamento può essere pattuito separatamente ed è cosa diversa dal momento in cui il diritto sorge.
Se non ottengo il mutuo devo pagare comunque l’agenzia?
Se la vendita è stata subordinata all’ottenimento del finanziamento con una vera condizione sospensiva, no: l’articolo 1757 stabilisce che il diritto sorge nel momento in cui la condizione si verifica. Diverso è il caso in cui il mancato avveramento sia imputabile a chi aveva interesse contrario.
Devo pagare se vendo dopo la scadenza dell’incarico a una persona che mi aveva presentato l’agenzia?
Può accadere. La scadenza dell’incarico non elimina automaticamente il diritto: se permane un nesso causale tra l’attività svolta e la conclusione, il compenso può essere dovuto. Molto dipende da quanto prevede l’incarico e dalla sequenza dei contatti.
Come verifico che un’agenzia sia regolarmente abilitata?
Chiedendo i dati camerali e controllandoli in visura presso la Camera di Commercio. Solo i soggetti regolarmente abilitati hanno diritto alla provvigione; chi opera senza abilitazione è soggetto a sanzione ed è tenuto a restituire quanto percepito.
Ultimo aggiornamento: luglio 2026. Questo articolo ha finalità informative e divulgative. Non costituisce consulenza legale, fiscale o notarile su un caso concreto, non impegna unilateralmente Class & Country Homes e non vale come interpretazione dei contratti individuali, i cui rapporti sono regolati esclusivamente dagli incarichi scritti sottoscritti dalle parti. Per decisioni relative a una singola operazione è opportuno rivolgersi al proprio legale, notaio o consulente fiscale.
Fonti: Codice Civile, articoli 1754, 1755, 1756, 1757, 1758, 1759, 1359, 2932 e 2950 · Legge 3 febbraio 1989 n. 39, articoli 6 e 8 · D.P.R. 917/1986 (TUIR), articoli 15 e 68 · D.P.R. 600/1973, articolo 25-bis · Legge 30 dicembre 2024 n. 207 · D.L. 223/2006, articolo 35, come modificato dalla Legge 13 dicembre 2024 n. 203 · D.Lgs. 206/2005 (Codice del Consumo), articoli 33 e 36 · D.Lgs. 231/2007 · Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 2 agosto 2017 n. 19161 · Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 4 ottobre 2024 n. 26061 · Camera di Commercio di Roma, Raccolta Provinciale degli Usi, edizione novembre 2013.
