L’IMU resta il tributo di riferimento per chi possiede immobili in Italia. Dal 2025 le aliquote comunali passano per il Prospetto ministeriale — lo schema standardizzato che ogni Comune compila e trasmette tramite il Portale del federalismo fiscale, aggiornato per il 2026 dal decreto MEF del 6 novembre 2025. Per i proprietari significa una cosa concreta: le aliquote del proprio Comune sono consultabili in un formato uniforme e ufficiale, e conviene verificarle prima di ogni versamento. In questa guida trovate scadenze, regole di calcolo e aliquote 2026, con un’attenzione particolare a Roma e agli immobili di pregio.
Quando si paga l’IMU: scadenze acconto e saldo 2026
Chi paga l’IMU nel 2026
La regola generale non cambia: l’abitazione principale è esente, salvo gli immobili di lusso — le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico) — che pagano con aliquota agevolata e detrazione di 200 euro. L’imposta è inoltre dovuta per le seconde case, gli immobili tenuti a disposizione, quelli concessi in locazione e quelli strumentali.
Per chi possiede una dimora storica vale un doppio binario di attenzione: da un lato il regime IMU della categoria catastale, dall’altro i vincoli che gravano sugli immobili storici — per gli immobili dichiarati di interesse culturale ai sensi del Codice dei beni culturali la base imponibile è ridotta del 50%.
Come si calcola l’IMU: rendita catastale, moltiplicatori e aliquote
Si parte dalla rendita catastale, la si rivaluta del 5% e la si moltiplica per 160 (il coefficiente delle abitazioni): il risultato è la base imponibile, su cui si applica l’aliquota deliberata dal Comune.
rendita catastale 3.000 € → rivalutata 3.150 € → base imponibile 504.000 €
≈ 5.340 €/anno
con aliquota ordinaria Roma 1,06% (seconda casa)
Le aliquote 2026 a Roma
Roma Capitale applica l’aliquota ordinaria massima prevista dalla legge:
IMU e immobili in locazione
L’IMU resta a carico del proprietario anche quando l’immobile è locato. Chi affitta con contratto a canone concordato versa l’imposta nella misura del 75%; il beneficio si somma, sul fronte delle imposte sui redditi, alla cedolare secca al 10%. Due agevolazioni distinte che, insieme, rendono la formula interessante anche nel segmento di pregio: per chi valuta la messa a reddito, abbiamo analizzato rendimenti e regole dell’affitto di immobili di lusso a Roma nel 2026.
Da conoscere anche il comodato a figli o genitori, che riduce la base imponibile del 50% — ma a condizioni stringenti: contratto registrato, immobile non di lusso (esclusi A/1, A/8 e A/9), comodatario che vi stabilisce l’abitazione principale, e comodante residente nello stesso Comune, che non possieda altri immobili abitativi in Italia oltre alla propria abitazione principale.
Il Prospetto delle aliquote: cosa cambia per i proprietari
Introdotto dalla legge 160/2019 e obbligatorio dall’anno d’imposta 2025, il Prospetto è diventato l’unico canale con cui i Comuni fissano le aliquote: possono differenziarle, ma solo entro le casistiche previste dallo schema nazionale, aggiornato per il 2026 dal decreto MEF del 6 novembre 2025. Per il proprietario il beneficio è la trasparenza: ogni delibera è consultabile in formato uniforme sul sito del Dipartimento delle Finanze — un controllo che consigliamo di fare sempre prima del saldo di dicembre.
La rendita catastale determina l’IMU, ma il valore di mercato è un’altra storia: stima immediata e gratuita, zona per zona.
Pianificare con consapevolezza
Per un patrimonio immobiliare di pregio l’IMU è una voce di costo strutturale che va pesata in ogni decisione: tenere, locare, vendere. Un immobile a disposizione a Roma sconta l’aliquota piena; lo stesso immobile locato a canone concordato riduce l’imposta di un quarto; una vendita ben orchestrata può liberare risorse verso impieghi più efficienti. Sono valutazioni che facciamo ogni giorno con i nostri clienti, incrociando fiscalità, andamento dei prezzi e obiettivi familiari.
Quanto puoi affittare il tuo immobile a Roma?
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Una strategia fiscale parte da una buona strategia immobiliare
Parliamo del vostro patrimonio: vi rispondiamo con discrezione.
Nota: questa guida ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza del proprio commercialista. Aliquote e regole vanno sempre verificate sul Prospetto vigente del Comune.
