Roma offre un mercato immobiliare di lusso che non ha equivalenti in Europa: un centro storico integralmente patrimonio UNESCO, una domanda internazionale strutturalmente superiore all’offerta e un regime fiscale tra i più competitivi al mondo per chi decide di trasferire qui la propria residenza.
Questa guida risponde con precisione a tutte le domande che uno straniero si pone prima di acquistare casa a Roma: chi può comprare, come funziona l’iter notarile, quali tasse si pagano, quanto costa davvero e quali opportunità fiscali straordinarie offre l’Italia nel 2026 a chi decide di trasferire qui la propria residenza.
Class & Country Homes opera a Roma dal 1958, con sede in Palazzo Ricci, Via Giulia 145. In oltre sessant’anni abbiamo accompagnato migliaia di acquirenti internazionali — statunitensi, britannici, tedeschi, francesi, acquirenti dal Medio Oriente e dall’Asia — in ogni fase dell’acquisto immobiliare nel centro storico.
Sì, con alcune distinzioni. I cittadini UE ed EFTA possono acquistare immobili in Italia liberamente, con gli stessi diritti dei cittadini italiani. I cittadini extra-UE possono acquistare se soggiornano regolarmente in Italia, oppure — se residenti all’estero — nei limiti della condizione di reciprocità prevista dall’art. 16 delle Preleggi: occorre verificare che nel paese di origine sia riconosciuto agli italiani un diritto equivalente (condizione soddisfatta dalla grande maggioranza dei paesi con cui l’Italia intrattiene relazioni diplomatiche). La condizione fondamentale rimane disporre del Codice Fiscale italiano — un identificativo numerico rilasciato gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate o dai consolati italiani all’estero, necessario per ogni atto di compravendita, apertura di conto corrente e registrazione del contratto.
Per i cittadini extracomunitari residenti all’estero, il Codice Fiscale può essere richiesto direttamente al consolato italiano nel proprio paese prima ancora di arrivare in Italia. L’operazione richiede in genere pochi giorni.
Documenti necessari per acquistare casa a Roma da straniero:
Il mercato immobiliare di lusso a Roma ha chiuso il 2024 con una crescita delle transazioni del 2% e ha accelerato nel corso del 2025. Nel segmento di lusso, i prezzi nel Centro Storico si attestano stabilmente oltre i €10.000/m², con le proprietà di maggior pregio nei palazzi storici che raggiungono e superano i €15.000/m².
La domanda nel segmento alto è strutturalmente superiore all’offerta: la nuova costruzione nel centro storico è pressoché assente — il mercato si basa quasi esclusivamente su patrimonio esistente e riqualificato, sottoposto a vincoli della Soprintendenza — e questo garantisce la tenuta dei valori nel lungo periodo. Secondo vari osservatori di mercato specializzati, la domanda da parte di acquirenti internazionali rappresenta fino al 70–75% degli investimenti nel segmento alto del mercato romano.
| Zona | Prezzo di mercato (€/m²) | Caratteristiche |
|---|---|---|
| Centro Storico (Via Giulia, Piazza Navona, Campo de’ Fiori) | €10.000 – €15.000+ | Palazzi d’epoca, vincoli Soprintendenza, domanda internazionale |
| Tridente (Piazza di Spagna, Via Condotti) | €10.000 – €18.000 | Posizione iconica, clientela UHNWI |
| Prati (Castel Sant’Angelo, Vaticano) | €6.000 – €9.000 | Residenziale di pregio, diplomatici, famiglie |
| Parioli | €5.500 – €8.000 | Eleganza borghese, ambasciate, scuole internazionali |
| Trastevere | €7.000 – €11.000 | Alta domanda internazionale, vivacità di quartiere |
Elaborazione Class & Country Homes su dati OMI, Idealista, Engel & Völkers–Nomisma, Savills e articoli di settore 2024–2026. I valori si riferiscono al segmento di lusso e di pregio; le quotazioni OMI medie di mercato complessivo risultano inferiori.
Il segmento del lusso ha mostrato una notevole resilienza, con una crescita annua dei prezzi nel Centro Storico superiore al 9% e affitti in aumento dell’8–10% su base annua. Secondo le previsioni di Nomisma, i prezzi degli immobili a Roma sono attesi in ulteriore crescita nel biennio 2026–2027.
Il cuore del centro storico è il riferimento primario per chi cerca un immobile di rappresentanza o un investimento generazionale. Palazzi d’epoca con soffitti affrescati, pavimenti in cotto antico e travertino, vedute sui monumenti: un’offerta che non ha equivalenti al mondo. La sede storica di Class & Country Homes — Palazzo Ricci, Via Giulia 145 — si trova nel cuore di questo mercato, dove operiamo da oltre sessant’anni.
Elegante quartiere residenziale a ridosso del Vaticano e di Castel Sant’Angelo, apprezzato da diplomatici e famiglie internazionali per la qualità della vita, la dotazione di servizi e la vicinanza alle sedi istituzionali. Molto richiesto per locazioni a lungo termine a conduttori di profilo alto.
Tra i quartieri romani più amati dagli acquirenti americani e nordeuropei, Trastevere coniuga il fascino autentico della Roma storica a una vivace vita di quartiere. Particolarmente appetibile per chi intende destinare l’immobile alla locazione turistica o a medio termine, con una domanda costante tutto l’anno.
Il quartiere residenziale per eccellenza, con viali alberati, ambasciate e architettura razionalista degli anni ’30–’60. Ideale per chi cerca ampiezza degli spazi, riservatezza e vicinanza alle scuole internazionali. Prima scelta di molte famiglie diplomatiche e di dirigenti di multinazionali.
Il processo di compravendita in Italia segue un iter preciso, regolato dal Codice Civile e dalla normativa notarile. Per un acquirente straniero è fondamentale conoscerne ogni passaggio.
Fase 1 — Individuazione dell’immobile
Affidarsi a un’agenzia specializzata nel segmento di lusso consente di accedere a immobili in gestione riservata, mai pubblicati sui canali pubblici. L’agenzia verifica preventivamente la regolarità catastale, urbanistica e ipotecaria e fornisce tutta la documentazione tecnica necessaria a una valutazione informata.
Fase 2 — Proposta d’acquisto
Il potenziale acquirente formalizza la propria offerta per iscritto, indicando prezzo e condizioni. In caso di accettazione da parte del venditore, la proposta diventa vincolante per entrambe le parti. Viene versata una caparra confirmatoria, generalmente pari al 10–20% del prezzo.
Fase 3 — Contratto preliminare (Compromesso)
Il compromesso è l’accordo scritto che impegna definitivamente le parti alla conclusione della compravendita. Va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. In caso di inadempimento del venditore, l’acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della caparra.
Fase 4 — Due diligence
Prima del rogito si accerta in modo approfondito: conformità catastale e urbanistica, assenza di ipoteche, trascrizioni o pesi pregiudizievoli, regolarità dei pagamenti condominiali, validità dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Class & Country Homes coordina questa fase con i professionisti incaricati.
Fase 5 — Rogito notarile
L’atto definitivo di compravendita viene redatto e autenticato da un notaio italiano — pubblico ufficiale imparziale che garantisce la legalità della transazione, verifica identità e provenienza dei fondi, e registra il trasferimento di proprietà nei Registri Immobiliari.
Fase 6 — Voltura catastale
Entro pochi giorni dal rogito, il notaio provvede alla trascrizione nei Registri Immobiliari e alla voltura catastale. Il trasferimento di proprietà è da questo momento opponibile a terzi. L’acquirente riceve le chiavi.
Oltre al prezzo dell’immobile, ogni acquisto comporta costi accessori che variano in funzione del profilo dell’acquirente e della destinazione d’uso dell’immobile. Una pianificazione finanziaria accurata non può prescindere da queste voci.
| Voce di costo | Importo / Aliquota | Note |
|---|---|---|
| Imposta di registro (seconda casa / non residente) | 9% sul valore catastale rivalutato | Ridotta al 2% con agevolazione prima casa |
| Imposta ipotecaria | €50 fisso | — |
| Imposta catastale | €50 fisso | — |
| Onorario notarile | 0,5% – 1,5% del valore | Variabile per valore e complessità |
| Provvigione dell’agenzia (acquirente) | 3% + IVA | Norma di mercato nel segmento lusso |
| Totale costi accessori stimati | 10% – 15% del prezzo | Da preventivare sempre |
Fonte: Agenzia delle Entrate, DPR 131/1986 (Testo Unico Registro), D.Lgs. 346/1990.
Nota sull’agevolazione prima casa: chi trasferisce la propria residenza anagrafica in Italia entro 18 mesi dall’atto di acquisto può beneficiare dell’imposta di registro ridotta al 2%. È sempre necessaria la consulenza di un professionista fiscale per la propria situazione specifica.
Il regime della Flat Tax per nuovi residenti — introdotto dalla Legge di Bilancio 2017 all’art. 24-bis del TUIR (DPR 917/1986) — è uno degli strumenti di pianificazione fiscale internazionale più significativi d’Europa. Consente a chi non è stato residente fiscale in Italia per almeno 9 dei 10 anni precedenti il trasferimento di optare per una imposta sostitutiva forfettaria annuale su tutti i redditi di fonte estera, indipendentemente dal loro ammontare effettivo.
Evoluzione normativa — importi per anno di trasferimento della residenza:
| Data trasferimento residenza | Imposta sostitutiva | Per ciascun familiare |
|---|---|---|
| Prima del 10 agosto 2024 | €100.000/anno | €25.000/anno |
| Dal 10 agosto 2024 al 31 dicembre 2025 | €200.000/anno | €25.000/anno |
Fonti: Art. 24-bis TUIR; D.L. 113/2024 (Decreto Omnibus), conv. L. 143/2024. Al marzo 2026, non risultano approvate ulteriori modifiche agli importi. Eventuali interventi normativi futuri saranno aggiornati in questa guida.
Principali caratteristiche del regime:
Nota di aggiornamento normativo (marzo 2026): al momento non risultano approvate ulteriori modifiche al regime. Chi ha trasferito la residenza prima del 10 agosto 2024 beneficia dell’imposta a €100.000/anno; chi l’ha trasferita successivamente è soggetto a €200.000/anno. I familiari aderenti pagano €25.000/anno ciascuno. Eventuali sviluppi legislativi futuri saranno aggiornati in questa guida.
È indispensabile la consulenza di un fiscalista specializzato in fiscalità internazionale per valutare l’applicabilità del regime alla propria situazione. Class & Country Homes può fornire referenze di studi professionali di fiducia.
La scelta tra acquisto personale e acquisto tramite società — italiana o estera — dipende dalla finalità dell’investimento, dalla struttura patrimoniale dell’acquirente e dagli obiettivi fiscali e successori. Non esiste una soluzione universale.
| Acquisto a titolo personale | Acquisto tramite società |
|---|---|
| Iter più semplice e costi di gestione inferiori | Possibile deduzione dei costi se l’immobile è strumentale |
| Agevolazione prima casa se si trasferisce la residenza | Pianificazione successoria più flessibile per patrimoni complessi |
| Plusvalenza agevolata dopo 5 anni di proprietà | Struttura adatta a più soci o acquisti multipli |
| Accesso diretto al regime Flat Tax sui redditi esteri | Maggiore complessità amministrativa e costi annui di gestione |
In tutti i casi è essenziale il supporto di un consulente fiscale con specializzazione in fiscalità internazionale.
Per chi acquista con finalità di investimento, Roma offre un mercato locativo in forte crescita. Al primo trimestre 2026, il Centro Storico registra affitti medi di circa €30,70/m² mensili, il più alto tra tutti i quartieri della Capitale.
Rendimenti lordi per tipologia di locazione nel centro storico:
Il rendimento netto è generalmente inferiore di 1,5–2 punti percentuali al lordo, dopo imposte, gestione e manutenzione ordinaria.
La forte compressione dell’offerta — nessuna nuova costruzione nel centro storico vincolato dalla Soprintendenza — garantisce una domanda strutturalmente superiore all’offerta, con tempi medi di locazione molto ridotti per gli immobili di qualità.
Gli acquirenti stranieri possono accedere al credito bancario italiano anche senza residenza nel paese. Le banche italiane concedono mutui a non residenti generalmente fino al 60–70% del valore dell’immobile (Loan-to-Value), in funzione del profilo creditizio del richiedente.
Per un acquirente straniero che non conosce i meccanismi giuridici, burocratici e fiscali italiani, il ruolo dell’agenzia immobiliare è molto più che una semplice intermediazione. È una garanzia di correttezza della transazione, di accuratezza documentale e di accesso a un mercato che nella sua parte più pregiata non transita sui canali pubblici.
Class & Country Homes opera a Roma dal 1958 con sede in Palazzo Ricci, Via Giulia 145 — nel cuore del centro storico, in quello stesso contesto di palazzi d’epoca che proponiamo alla nostra clientela. In oltre sessant’anni abbiamo sviluppato un patrimonio di relazioni, conoscenze e competenze che nessuna agenzia di recente costituzione può replicare.
Cosa offriamo agli acquirenti internazionali:
Un cittadino americano può acquistare casa a Roma senza residenza in Italia?
Sì, senza alcuna restrizione. È sufficiente disporre del Codice Fiscale italiano — richiedibile al consolato italiano negli USA — e di un conto corrente per il trasferimento dei fondi. Non è necessario risiedere in Italia né essere cittadini dell’Unione Europea.
Quanto tempo richiede l’acquisto di un immobile in Italia?
In media 2–4 mesi dalla proposta d’acquisto al rogito definitivo. In caso di acquisto diretto da parte di un acquirente con documentazione già predisposta, i tempi possono ridursi significativamente.
È possibile acquistare tramite procura senza essere fisicamente presenti in Italia?
Sì. È possibile conferire una procura notarile a un rappresentante di fiducia che agirà in nome e per conto dell’acquirente in tutte le fasi, inclusa la firma del rogito. La procura rilasciata all’estero deve essere apostillata ai sensi della Convenzione dell’Aia.
Quale imposta si paga sull’acquisto da parte di un non residente?
Il non residente che acquista un’abitazione non prima casa è soggetto a imposta di registro del 9% sul valore catastale rivalutato, più imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di €50 ciascuna. Chi trasferisce la residenza anagrafica in Italia entro 18 mesi beneficia dell’aliquota agevolata del 2%.
Devo dichiarare i redditi da locazione in Italia anche se risiedo all’estero?
Sì. I redditi da locazione di immobili situati in Italia sono tassati in Italia indipendentemente dalla residenza del proprietario. È disponibile la cedolare secca al 21% (o al 10% per contratti a canone concordato).
Quanto costa la Flat Tax per nuovi residenti nel 2026?
L’importo attualmente in vigore (marzo 2026) è di €200.000/anno per chi trasferisce la residenza dal 10 agosto 2024 in poi; di €100.000/anno per chi aveva già aderito prima di tale data. Per ciascun familiare incluso nel regime: €25.000/anno. La durata massima è 15 anni. Non risultano approvate ulteriori modifiche agli importi al momento della pubblicazione. Consultare sempre un consulente fiscale specializzato in fiscalità internazionale per la propria situazione specifica.
Come funziona l’imposta di successione in Italia per immobili di proprietà straniera?
L’imposta di successione si applica agli immobili situati in Italia indipendentemente dalla residenza del defunto. Le aliquote: 4% per coniuge e figli (franchigia €1.000.000 per beneficiario), 6% per fratelli e sorelle (franchigia €100.000 per beneficiario), 8% per altri soggetti (senza franchigia). Per chi ha aderito al regime Flat Tax, i beni all’estero sono esclusi dalla base imponibile italiana.
Il mercato immobiliare di lusso a Roma nel 2026 offre opportunità concrete per chi sa come muoversi: prezzi ancora competitivi rispetto alle grandi piazze europee, una domanda internazionale in crescita strutturale, un regime fiscale tra i più attrattivi al mondo per chi decide di trasferire la propria residenza in Italia, e un patrimonio immobiliare storico che per definizione non si replica.
La complessità dell’iter italiano — legale, fiscale, burocratico — richiede un partner che conosca in profondità questo mercato, che abbia relazioni consolidate con i migliori professionisti della piazza e che sappia garantire riservatezza in ogni fase. Dal 1958, questo è esattamente ciò che Class & Country Homes fa.
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