In una recente compravendita abbiamo dovuto affrontare un caso del genere, perciò cercheremo di capire in quali casi ed a quali condizioni sia consentita la modifica della destinazione del giardino condominiale.

Il tema sottostante ma di fondamentale importante riguarda le condizioni che legittimano la delibera assembleare relativa al mutamento di destinazione urbanistica a parcheggio del giardino condominiale o del cortile che rientrano nelle parti comuni.

Nessun problema ovviamente nel caso in cui tutti i condomini siano favorevoli alla predetta trasformazione; tutti: ivi compresi quelli non presenti all’assemblea in cui se ne discute. L’unica accortezza che si dovrà avere è quella di disciplinare fin da subito le modalità di godimento dei futuri parcheggi (in via esclusiva, a rotazione, etc…) trattandosi di un’area che prima veniva goduta da tutti in modo limitato nel tempo (non si pernotta certo nel cortile o nel giardino condominiale) e che dal momento della trasformazione inizia ad essere goduta da tutti o da alcuni in modo più stabile (parcheggiando per ore o giorni).

Molto più rischioso il caso in cui alcuni condomini non siano d’accordo con la trasformazione. Può infatti accadere che alcuni condomini (colore che ad esempio non possiedono un’automobile di proprietà) non abbiano motivo di volere la trasformazione o semplicemente non vogliano rinunciare al giardino condominiale e ad un raro spazio di verde sotto casa.

Una eventuale delibera che approvasse la trasformazione a parcheggi (seppur presa con la maggioranza prevista dall’art. 1120 c.c.) potrebbe essere sempre impugnata ricadendo tra le “innovazioni vietate” di cui all’ultimo comma del 1120 c.c.: “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

In tal senso si è pronunciata la Corte di Appello di Cagliari, Sez, I, con Sentenza 14 Marzo 2019 stabilendo che quando l’innovazione deliberata a maggioranza (e  non all’unanimità) contempla, per la realizzazione di un parcheggio, l’abbattimento di alberi, la delibera è nulla in quanto trattasi di una decisione che comporta la distruzione di un bene comune e dunque una innovazione che limita i diritti degli altri condomini (sfavorevoli o astenutesi) su beni in comproprietà.

La Corte di Cassazione, con Ordinanza  n. 1007 del 1 aprile 2019 ha chiarito la distinzione tra “innovazione” e “modifica”, per la quale la maggioranza sarebbe invece sufficiente. Nel testo dell’ordinanza si legge che per “innovazione” si deve intendere non qualsiasi mutamento della cosa comune ma quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria mentre per “modifica” si debbano intendere quei cambiamenti che mirano semplicemente a potenziare o rendere più comodo il godimento della cosa comune lasciandone immutata la destinazione e la consistenza senza turbare gli interessi di altri condomini.

Così se nel trasformare un’area comune a parcheggio vengono abbattuti alberi, livellato il suolo, spostati i lampioni, rimossi dei muretti, non si potrà non parlare di “innovazione” e sarà necessario prendere una decisione all’unanimità per evitare di offrire il fiasco ad impugnative future; viceversa, spostare le panchine mettendole all’ombra o potare degli alberi per avere più luce nel giardino condominiale, rientra certamente nelle ipotesi di semplici “modifiche” per le quali è sufficiente deliberare a maggioranza.

Ciò ci porta a concludere che la trasformazione di cortili condominiali o giardini comuni a parcheggi debba essere sempre prudentemente presa all’unanimità.

Non pare inutile ricordare che l’esistenza di un vincolo esclude sempre la trasformazione anche se decisa all’unanimità. Ci si riferisce qui in particolare al caso in cui lo spazio comune sia soggetto a vincolo del Codice dei beni culturali (D.lgs. 42 – 22.1.2004). Il cortile di un palazzo storico vincolato nel centro di Roma, decorato di statue, non potrebbe mai essere trasformato in un parcheggio, neppure con l’unanimità dei condomini.

Désirée de Michelis di Slonghello.