La due diligence immobiliare, un processo fondamentale.

La due diligence immobiliare è un processo fondamentale quando un Proprietario decide di affidare la vendita di una casa ad una agenzia immobiliare oppure quando vuole venderla da solo.

Ricorda che si è obbligati dal codice civile e dalle Leggi speciali in materia di compravendita immobiliare a fornire una breve sintesi della “storia” del tuo immobile sia sotto il profilo urbanistico (di cui si può occupare un tecnico quale un geometra o un architetto) sia sotto il profilo legale (di cui si può occupare un Notaio – scelta consigliabile – o un avvocato purché specializzato in diritto immobiliare).

Più o meno queste due diligence, in base alla grandezza dell’immobile ed alla complessità dei documenti da reperire, hanno un prezzo che varia dai 300 euro a 1500 euro.

La normativa

 L’ art. 1476 C.c. prevede che il venditore debba consegnare il bene garantendo il compratore dall’ evizione e dai vizi.
Inoltre il venditore ai sensi dell’ art. 1477 cc  ultimo comma deve consegnare, tra l’ altro, i titoli e i documenti relativi alla proprietà, tutti, in base alla normativa generale, speciale e locale.

La Cassazione in caso di irregolarità urbanistica non dichiarata dal venditore e subita dal compratore ha ritenuto che il compratore può chiedere ai sensi dell’ art. 1489 C.c. la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto con restituzione del doppio della caparra oltre al risarcimento dei danni.

La qualità urbanistica dell’ immobile è determinante anche per il mediatore il quale in caso di scarsa diligenza nelle verifiche e’ tenuto a rispondere del danno sic Cass. 16 settembre 2015.

Alla luce di quanto sopra il venditore ha tutti gli obblighi di informativa anche documentali al fine di consentire al mediatore diligente di verificare  la qualità urbanistica dell’ immobile. In tal senso si è pronunciata a più riprese la Cassazione a Sezioni Unite. 

Conclusioni.

Ricapitolando, prima di mettere un immobile in vendita, il Venditore ha l’obbligo di legge  di avere tutti i documenti in regola.

Per prima cosa va incaricato un tecnico (ing/geometra/architetto) per verificare la “conformità urbanistica dell’immobile allo stato dei luoghi” e per reperire al catasto o in altro ufficio preposto tutti gli eventuali titoli abilitativi delle possibili modifiche fatte nel tempo, non solo dal momento dell’acquisto in poi ma, a seconda della normativa vigente nel Comune dove ricade l’immobile, anche precedentemente; (es. a Roma dal 1939 in poi).

Ne possono emergere due situazioni antistanti: la regolarità urbanistica del bene o la sua irregolarità. In questo secondo caso il Proprietario può, alternativamente, scegliere di ripristinare lo stato dei luoghi o sanare (ove possibile).

Non esistono altre strade consentite dalla Legge e cercare di vendere un immobile con un irregolarità ne impedisce la vendita stessa.

Una volta completata la relazione urbanistica, occorre contattare un Notaio di fiducia per la redazione di una breve relazione dal punto di vista legale. Spesso i Notai hanno i loro tecnici di fiducia ma potete anche operare con persone che non avevano necessariamente lavorato prima insieme.

Come pubblico ufficiale il Notaio verificherà quanto necessario alla vendita (es. visura ventennale; atto di provenienza; documenti del Proprietario; eventuali diritti in favore di terzi da trasmettere con il bene come ad es. una servitù di passaggio, etc).

Contattaci per una consulenza.

La nostra agenzia, operando da molti anni nel settore, è fornita di una fitta rete di ottimi tecnici e Notai di fiducia (anche per rogiti in Inglese ove occorresse); quindi non esitate a contattarci al numero 0668807642 ove aveste bisogno di effettuare le verifiche descritte o per una consulenza.

A cura di: Désirée de Michelis