Valutare un Immobile: estimo e buona pratica
La valutazione di un immobile tra molteplici variabili
Valutare un immobile è alla base di molte operazioni finanziarie anche complesse che determinano talvolta la sorte di interi asset finanziari. Ma per i comuni mortali consiste nel determinare il prezzo della domanda o dell’offerta per un determinato bene immobiliare cui viene assegnato un valore economico.
Tecnicamente parlando, il concetto di valore si esplica nella quantità di moneta pagabile o ottenibile in cambio di un bene.
Il valore di un immobile è un concetto ancora più ampio, interpretabile come il valore attuale dei benefici futuri derivanti dalla sua proprietà. Infatti, a differenza dei beni di consumo che forniscono il loro beneficio in un periodo di tempo determinato e proporzionale alla qualità del bene, i benefici della proprietà immobiliare si realizzano generalmente per un periodo di tempo potenzialmente indeterminato.
Pertanto, la stima del valore di un immobile deve prendere in considerazione anche i trend economici, sociali, politici e ambientali del contesto nel quale è inserito, che possono influenzare il sistema di parametri che sterilmente ne identificano un valore.
Valore, costo e prezzo
Il valore, infatti, non è necessariamente uguale al costo o al prezzo. Il costo si riferisce alle spese effettivamente sostenute, ad esempio per i materiali di costruzione o per la manodopera. Il prezzo, d’altra parte, è l’importo che qualcuno effettivamente paga per qualcosa. E se il costo e il prezzo possono influenzare il valore, esse non lo determinano.
Così, il prezzo di vendita di una casa potrebbe essere di un milione di euro, ma il suo valore potrebbe essere anche significativamente più alto o più basso. Ad esempio, in una zona popolare il prezzo potrebbe essere inferiore al valore. Mentre in un contesto di particolare pregio, il prezzo di vendita potrà essere superiore al valore.
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Valutare un Immobile: Valore e Prezzo di Mercato
La valutazione è quindi una stima del valore di un determinato immobile in uno specifico momento. I report di valutazione immobiliare che vengono utilizzati dalle agenzie immobiliari, dagli uffici statali, dalle società di investimento fino ai semplici cittadini, hanno come obiettivo quello di determinare il valore di mercato di un immobile. Quindi il prezzo più probabile che potrà essere pagato in un mercato competitivo e sufficientemente ampio per beni analoghi.
Il prezzo di mercato, cioè il prezzo al quale la proprietà viene effettivamente venduta, potrebbe non sempre rappresentare il valore di mercato. Ad esempio, se un venditore è in grave difficoltà economica e deve concludere in breve tempo la vendita, l’immobile potrebbe essere alienato ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato.
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Valutare un Immobile: i tre principali metodi di stima
Una valutazione accurata prevede la raccolta metodica di molti dati. Dati specifici, che descrivono i dettagli relativi alla proprietà immobiliare, e dati generici, relativi alla nazione, alla regione, alla città e al quartiere in cui si trova. Essi vengono raccolti e analizzati utilizzando tre approcci di base per determinarne il valore.
Il metodo per comparazione con beni assimilabili
L’approccio della comparazione, anche chiamato metodo diretto o sintetico, è una stima del valore derivata dal confronto della proprietà presa in esame con altre proprietà con caratteristiche simili vendute in un periodo coevo.
Queste proprietà simili sono definite come comparabili. Ma per fornire un confronto valido, ciascuna deve essere il più simile possibile alla proprietà dell’oggetto, ma anche essere stata venduta in un momento recente e in una situazione di mercato simile.
Nel processo di valutazione dovrebbero essere utilizzati vari elementi comparabili come la tipologia (appartamento, villa, edificio), le condizioni (ristrutturato, da ristrutturare), le dimensioni, le caratteristiche peculiari (la tipologia di edificio, il piano, gli affacci), eventuali pertinenze (spazi esterni, garage, cantina). Infine, la posizione, che da sola può avere un enorme effetto sul valore di mercato.
La stima del valore di mercato dell’immobile oggetto della valutazione ricadrà nell’intervallo compreso tra i prezzi di vendita opportunamente rettificati degli immobili comparabili. I coefficienti applicati per rettificare i valori di riferimento potranno spostare la valutazione verso il massimo o il minimo riscontrato sul mercato. E poiché alcuni potrebbero essere più soggettivi di altri, la media ponderata fornirà il risultato più probabile.
Il metodo per approccio di costo
L’approccio di costo, anche conosciuto come indiretto o analitico, è invece orientato alla ricerca indiretta del valore di mercato tramite l’analisi dei fattori significativi del bene oggetto della stima. Quali ad esempio l’analisi dei fattori produttivi che concorrono alla produzione del bene stesso o la sua redditività.
Questo metodo permette di stimare il valore di un bene attraverso il calcolo analitico dei costi da sostenere per riprodurre o ricostruire un bene esistente (quali i costi di costruzione, ristrutturazione, trasformazione), opportunamente corretti per mezzo di specifici coefficienti che tengono conto della vetustà e della svalutazione.
Tra i fattori di svalutazione sono individuati:
- il deterioramento fisico, compreso il deterioramento sanabile, come la verniciatura e la sostituzione del tetto, e deterioramento insanabile, come i problemi strutturali;
- l’obsolescenza funzionale, che si riferisce a caratteristiche fisiche o di design che rendono l’immobile fuori corso;
- l’obsolescenza economica, causata da fattori esterni alla proprietà e instauratisi successivamente alla sua costruzione, come ad esempio un mutamento ambientale (problemi idrogeologici e sismici).
Tale approccio è necessario quando non si dispone di un mercato sufficientemente ampio per beni analoghi e si basa sul principio del valore di surrogazione di un bene, per il quale il valore è determinato dalla comparazione con quello di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o di fornire la stessa utilità del bene da stimare.
Il metodo per approccio finanziario
L’approccio finanziario per capitalizzazione dei redditi permette infine di determinare il valore di un bene in base alla sua capacità di generare un reddito. I flussi di cassa futuri (positivi e negativi) che possono essere prodotti dal bene devono essere attualizzati mediante il più appropriato tasso di sconto. Ciò per poter determinare il valore in un determinato istante coincidente con quello della stima.
Questo approccio è generalmente utilizzato per stimare il valore delle proprietà che producono reddito. Le valutazioni ottenute possono essere abbastanza immediate quando si possono prevedere i redditi lordi potenziali, detraendo le spese operative annuali. La condizione che si deve rispettare è però il presupposto teorico dell’ordinarietà. Ovvero il reddito che l’immobile genera deve essere analizzato in una situazione stazionaria, senza che elementi eccezionali possano determinarne oscillazioni discrete.
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Valutare un Immobile: esiste una prassi migliore?
Come abbiamo visto, per valutare un immobile ci si può affidare a metodi e approcci diversi e non esiste una prassi che possa restituire risultati assolutamente esatti. Pertanto, la determinazione del più probabile valore di mercato è ottenuta con l’utilizzo dell’approccio più appropriato alla tipologia e alla destinazione d’uso del bene. Ma non basta. Saper valutare un immobile è anche la capacità di tenere il polso del mercato, prevederne gli sviluppi e individuare le variabili che possono influenzare il mercato.
Noi di Class & Country Homes lo facciamo da oltre 60 anni. A partire dal sopralluogo, investighiamo l’immobile da ogni punto di vista con una esaustiva due diligence immobiliare che prende in esame tutti gli aspetti tecnici. Ma è con la profonda conoscenza del mercato e del territorio che presentiamo al proprietario una stima chiara e realistica, con l’ottica di affrontare il mercato alla pari, prevedendone il trend e cavalcandone i successi.
