Roma, la capitale d’Italia, è sempre stata una città a grande vocazione turistica. Non poteva essere altrimenti, con il patrimonio storico, artistico, archeologico e religioso più vasto del mondo, nonché faro per un miliardo e trecento milioni di cattolici del mondo.

L’EVOLUZIONE DEL TURISMO A ROMA

Fino agli anni ’50 del secolo scorso assurgeva a meta del turismo elitario, che la vedeva popolata dai rampolli dell’aristocrazia europea e delle nascenti dinastie economiche americane che proprio qui, complice un clima irripetibile, trascorrevano l’anno sabbatico o approfondivano gli studi umanistici.

Pochi fortunati che avevano a disposizione tanto denaro e soprattutto il tempo per poter viaggiare in transatlantico o nelle lussuose prime classi dei treni internazionali europei, quando le classi di viaggio erano tre.

Nel 1953, gli straordinari Gregory Peck e Audrey Hepburn in Vacanze Romane hanno saputo trasmettere magnificamente l’atmosfera rarefatta di quella Roma popolare e sincera che respirava il turismo elitario dell’epoca.

L’evoluzione aeronautica e l’introduzione degli aerei a reazione, sempre più capienti ed efficienti, ha permesso, già negli anni ’60 che il concetto di viaggio perdesse quell’allure di esclusività, entrando con gli anni ’80 nell’era del turismo di massa.

Negli ultimi venti anni l’exploit delle compagnie aeree low cost, frenato solo dagli eventi dell’11 settembre, ha reso il viaggio internazionale alla portata di tutti. Basti pensare che solo nel mese di luglio 2019 il sistema aeroportuale romano ha affrontato il transito di circa cinque milioni di passeggeri, con un trend in continua crescita.

L’OSPITALITA’ ROMANA

Naturalmente, l’evoluzione del trasporto non poteva che essere accompagnato dall’evoluzione dell’ospitalità, un tempo divisa tra i pochi grandi alberghi, quasi seconde case dei fortunati viaggiatori, e le pensioni, soluzioni precarie di poco conforto.

L’industria dell’ospitalità romana ha provato a tenere il passo dell’enorme flusso di visitatori e pellegrini affiancando alla tradizionale hôtellerie forme di ospitalità alternativa a quella alberghiera. Una idea innovativa e piacevole di impronta americana e nordeuropea che nasceva con l’idea di vivere la città fin dentro le case dei suoi abitanti, fingendo per qualche tempo di essere uno di loro.

Una soluzione con nobili intenti che ultimamente si è fatta prendere la mano: dall’albergo diffuso agli affittacamere, passando per le case vacanze e Bed & Breakfast, oggi non c’è palazzo a Roma che non ospiti al suo interno una struttura ricettiva. Con buona pace di coloro che in quei palazzi vivono, trovando gli spazi condominiali invasi da sconosciuti.

Un’offerta spropositata di sgabuzzini, camere, appartamenti, interi edifici, per tutti portafogli, aprono le porte a milioni di turisti che, generalmente solo per pochi giorni, posano velocemente il piede sul suolo romano.

Più alla ricerca di qualche facile emozione artistica o gastronomica che di una esperienza immersiva nella Città Eterna, il turista è un grande camminatore. Con poco tempo a disposizione, ora il turista si sposta velocemente tra una attrazione e l’altra, perso nel più grande luna park archeologico a cielo aperto del mondo.

LA LOCAZIONE TURISTICA CONVIENE ANCORA? PER NOI NO!

In termini di volume totale, il risultato economico generato è di grande rilevanza.  Ma è solo una chimera. I proprietari immobiliari che vedevano guadagni rilevanti nella prima ora, da qualche anno hanno diminuito enormemente i margini di guadagno.

Non potrebbe essere altrimenti in un mercato soprasaturo con piattaforme di prenotazione, una fra tutte Airbnb, che dettano le regole della nuova ospitalità romana, innescando una corsa al ribasso in cui la qualità viene sacrificata in nome della concorrenza.

E il risultato è sotto gli occhi di tutti: oggi bastano 40 euro a notte per prendere in affitto un appartamento, piccolo ma dignitoso, nel centro storico di Roma.

Per i proprietari però rimangono invariate l’imposizione fiscale, i costi di gestione e la manutenzione ordinaria dell’immobile. Perché sì, il turista mordi e fuggi, forte di un sistema che con le recensioni può decidere la sorte di una attività, esige un trattamento sempre più vicino a quello alberghiero, con impiego di tempo e risorse del proprietario, o del suo gestore.

E così, il proprietario ammaliato dai grandi numeri del mercato del turismo mette mano ai già pallidi guadagni per affrontare le spese di pulizia, condominio, il riscaldamento, il condizionamento, l’elettricità e il consumo di acqua. Senza contare le ormai imprescindibili discussioni con i condomini che vedono trasformare il proprio palazzo in una locanda.

Ma anche la fiscalità dei contratti turistici ha il suo peso: il 21% del guadagno deve essere pagato allo Stato e, con i prezzi che questo mercato impone, ciò che rimane in tasca è solo l’ombra delle aspettative iniziali.

IL CONTRATTO TRANSITORIO E’ LA SOLUZIONE MIGLIORE

Fortunatamente le alternative non mancano, i proprietari possono stipulare una locazione tradizionale in regime fiscale di cedolare secca e, applicando il canone concordato, la tassazione è ferma al 10%, con tutte le spese di consumi e ordinaria amministrazione che ricadono sul conduttore.

E se l’affitto turistico poteva essere l’opzione migliore per i proprietari che vogliono mantenere la disponibilità dell’immobile, esiste il contratto transitorio che, con una durata da 1 a 18 mesi mantiene la tassazione al 10% e non permette rinnovi, cessando automaticamente alla scadenza, senza se e senza ma.

Anche perché sono molti gli stranieri, con budget di tutto rispetto, che a Roma si trasferiscono per motivi di studio, ricerca e lavoro, e hanno bisogno di una casa per qualche mese.